Planeamento estratégico e avaliação de ativos

O PAPEL DA AGRO.GES?

A que necessidades é que esta área de trabalho dá resposta?

Com a área de Planeamento Estratégico e de Avaliação de Ativos a AGRO.GES pretende fundamentalmente apoiar os agricultores e proprietários nas suas decisões estratégicas relativamente ao futuro a dar apoio às suas propriedades agrícolas e florestais.

Em qualquer das situações, quer seja a exploração direta, o arrendamento ou a venda das propriedades, a decisão correta deverá estar baseada nas características naturais existentes em cada uma das propriedades e nas potencialidades de desenvolvimento futuro que as mesmas possuem.

A elaboração de Planeamentos Estratégicos encontra-se mais focada numa ótica de identificação das melhores alternativas de aproveitamento de uma determinada propriedade, quer seja no âmbito da reconversão de uma exploração existente, como no âmbito da instalação de uma nova exploração.

A Avaliação de Ativos tem normalmente como objetivo determinação do valor de mercado de uma determinada propriedade agrícola e/ou florestal, dotada de características naturais e infraestruturas específicas, no âmbito tanto de um processo de compra/venda, como de um processo de partilha de herança ou mesmo de expropriação.

Planeamento Estratégico

Com a elaboração de um Planeamento Estratégico, pretende-se apoiar os agricultores e proprietários de explorações agrícolas e florestais, tanto na identificação das alternativas produtivas que melhor rentabilizam os recursos existentes nas suas explorações, como também na identificação de eventuais melhorias na sua estrutura produtiva existente de forma a melhorar a performance económica da sua exploração.
Para este efeito, numa primeira fase, a equipa da AGRO.GES começa por realizar uma caracterização e diagnóstico da situação atual da exploração, levando em consideração aspetos de natureza estrutural, técnica, económica, financeira e legal. Esta caracterização inclui o levantamento dos recursos existentes, nomeadamente dos tipos de solo, do clima, dos recursos hídricos disponíveis, das infraestruturas, dos povoamentos florestais, dos efetivos animais e dos apoios à produção de que a exploração é beneficiária.

Numa segunda fase, levando em consideração a caracterização e diagnóstico realizado, é então desenvolvido um plano estratégico plurianual, que contempla não só a construção de um “Cenário Base”, que assenta essencialmente na manutenção da situação atual da exploração e da estrutura produtiva existente; e a construção de um ou mais “Cenários Alternativos” de aproveitamento da exploração, que permitam garantir um melhor aproveitamento do potencial produtivo existente na mesma. Estes cenários alternativos incorporam normalmente atividades agrícolas e florestais alternativas e melhorias tecnológicas e estruturais que se adaptem às condições naturais existentes nas propriedades em estudo e que, simultaneamente, correspondam aos objetivos de sustentabilidade e rentabilidade dos proprietários.

Para cada um dos cenários identificados, a AGRO.GES não só identifica os recursos exigidos à sua implementação (nível de investimento, necessidades em mão de obra, fatores críticos a considerar do ponto de vista técnico e de mercado, etc.), como também elabora um Plano de Negócios Plurianual, com determinação dos custos e proveitos associados a cada uma das atividades agrícolas e florestais, o que permite avaliar a rentabilidade económica e financeira de cada cenário e a sua posterior comparação com outras alternativas.

Por fim, com a apresentação do estudo de planeamento estratégico, pretende-se que o proprietário tome conhecimento, em primeiro lugar, das características estruturais que a sua propriedade possui, e dos cenários alternativos de desenvolvimento futuro que poderá implementar na mesma. Cada cenário alternativo é analisado, em conjunto com o proprietário, levando em consideração o posicionamento que o mesmo possui relativamente a aspetos como: o grau de risco a assumir, a exigência em termos de gestão, a necessidade de ajustamentos estruturais e funcionais, as necessidades em termos de investimento e financiamento, entre outros.

Avaliação de Ativos

Desde a sua fundação que a AGRO.GES efetua avaliações de propriedades rústicas a pedido dos seus clientes, para diferentes finalidades, de onde se destacam os processos de compra ou venda de propriedades, os processos de partilha no âmbito de herança, os processos de expropriação e a reavaliação de ativos para efeitos de transações empresariais (fusões, aquisições, alienação de participações sociais, etc.).

No âmbito das avaliações que efetua, é frequente a inclusão de outros ativos, para além da terra, que se encontram igualmente associados às propriedades, como é o caso das construções, das máquinas e equipamentos agrícolas, dos efetivos animais presentes na exploração, entre outros.

O processo de avaliação de uma propriedade começa sempre com uma identificação e caracterização detalhada dos prédios rústicos a avaliar, de forma a identificar as características naturais e estruturais existentes nos mesmos, nomeadamente as condições edafoclimáticas, os recursos hídricos, as benfeitorias existentes e a ocupação cultural atual.
Uma vez caracterizada a propriedade, é então selecionada a metodologia de avaliação a aplicar para obtenção do valor de mercado da propriedade:

• Método Comparativo – consiste na avaliação de um imóvel por comparação, ou seja, em função de valores de transação e/ou propostas efetivas de aquisição relativas a imóveis com caraterísticas idênticas ao que se encontra em avaliação, e cuja localização se insira numa mesma região. Este método requere a existência de uma amostra representativa e credível em termos de transações e/ou propostas efetivas de aquisição que não se apresentem desfasadas relativamente ao momento de avaliação, situação que normalmente não se verifica no mercado de transações de propriedades rústicas.
• Método do Rendimento – consiste no apuramento do valor de um imóvel através do somatório dos rendimentos efetivos ou previsivelmente libertados pela exploração do mesmo, atualizados a uma taxa de mercado para aplicações com perfil de risco semelhante. Para aplicação deste método é essencial identificar a ocupação cultural potencial que permita refletir o melhor uso da propriedade em avaliação, levado em consideração os aspetos identificados na caracterização anteriormente efetuada.
• Método do Custo – consiste em determinar o valor de um imóvel através do cálculo do custo da sua construção/reprodução, o qual é depois depreciado de acordo com a sua idade e estado de conservação, e acrescido do valor do terreno onde o mesmo se encontra implantado.

Face à dificuldade de aplicação do método comparativo na avaliação de propriedades rústicas, por ser muito difícil encontrar propriedades com as mesmas características e existir normalmente uma baixa frequência do número de transações, o método que a AGRO.GES considera mais adequado para este tipo de avaliações é o método do rendimento, uma vez que permite calcular o valor da propriedade com base nas características específicas existentes na mesma.

Para a avaliação dos montes de habitação, das máquinas e equipamentos agrícolas e dos efetivos animais, a metodologia de avaliação habitualmente utilizada é o método comparativo. Por fim, para avaliação das construções afetas à atividade agroflorestal e outros bens de capital fixo inanimado, é normalmente utilizado o método do custo, levando em consideração a respetiva idade e estado de conservação.

O valor de mercado da propriedade será o resultado do somatório do conjunto de todas as suas componentes (rústica, urbana e cinegética), acrescido da valorização atribuída aos diferentes ativos do património a ela associados.

Sempre que as avaliações de ativos se enquadrem em processos de Herança, a AGRO.GES é muitas vezes solicitada para elaborar uma ou mais propostas de divisão das propriedades para efeitos de partilha das mesmas entre os herdeiros. Neste âmbito a AGRO.GES procura conciliar as preferências dos herdeiros, com o objetivo de encontrar lotes de valor semelhante, a atribuir a cada uma das partes, e permitir o respeito das unidades mínimas de cultura definidas por lei para efeitos de fracionamento dos prédios rústicos.

No âmbito dos processos de expropriação de prédios rústicos, para além de efetuar a avaliação das áreas que serão objeto de ocupação, a AGRO.GES efetua também a identificação e valorização dos danos decorrentes da expropriação, nomeadamente dos custos acrescidos devidos ao fracionamento de uma exploração agrícola, os quais devem ser igualmente considerados para efeitos da determinação do valor de indemnização a pagar pela entidade expropriante. A experiência da AGRO.GES na defesa dos interesses dos expropriados tem permitido a obtenção de indemnizações mais justas, que refletem o conjunto de prejuízos efetivamente causados.

De que forma acrescentamos valor junto dos clientes e parceiros que nos procuram.

A experiência que a AGRO.GES acumula nos seus 30 anos de atividade como empresa de referência de consultoria agrícola, onde teve, e continua a ter, a oportunidade de acompanhar a evolução das diferentes fileiras agrícolas e florestais nacionais, permite-lhe obter um conhecimento, sempre atualizado, das diferentes alternativas produtivas disponíveis para os agricultores de cada região, nomeadamente no que respeita às suas exigências em termos de solos e clima, às diferentes tecnologias de produção, e aos respetivos custos e receitas.

A caracterização detalhada que os técnicos da AGRO.GES efetuam de cada uma das propriedades que analisam, seja para efeitos de planeamento estratégico como para efeitos de avaliação, permitem identificar, com critérios agronómicos, as reais potencialidades e eventuais limitações de cada herdade, garantindo que os cenários de desenvolvimento futuro, ou a ocupação cultural potencial definida para efeitos de avaliação, são realmente os mais adequados para a propriedade em estudo.

O conhecimento aprofundado que a AGRO.GES possui dos vários instrumentos da Política Agrícola Comum e da sua evolução ao longo dos últimos 30 anos, permite englobar, tanto nos cenários de planeamento estratégico como no âmbito da avaliação, o melhor enquadramento da exploração no âmbito das medidas de política em vigor, assim como a determinação dos impactos da sua possível evolução futura.
Importa ainda referir que AGRO.GES assume sempre uma atitude de parceria com os seus clientes, pelo que não é raro que um cliente que adjudica uma avaliação a uma propriedade que pretende adquirir, acabe por nos pedir posteriormente um planeamento estratégico para decidir a melhor forma de rentabilizar o seu novo ativo e, por fim, nos peça para elaborar as candidaturas aos apoios públicos em vigor com vista à implementação de um dos cenários de desenvolvimento preconizados.

No âmbito das avaliações, o rigor técnico, o profissionalismo e a independência com que a AGRO.GES realiza o seu trabalho, são aspetos normalmente referidos pelos nossos clientes como distintivos face à nossa concorrência. Efetivamente, o forte conhecimento que a AGRO.GES possui da realidade agrícola e florestal nacional, permite uma adequada seleção da ocupação cultural potencial, essencial para a correta aplicação do método do rendimento.

Quem são os principais tipos de clientes/parceiros que nos procuram nesta área de trabalho?

• Proprietários;
• Agricultores;
• Sociedades agrícolas;
• Fundos de Investimento;
• Instituições Bancárias;
• Heranças Indivisas;
• Gabinetes de Contabilidade;
• Gabinetes de Arquitetura;
• Entidades expropriantes.

Lista dos principais clientes

Face à natureza dos serviços prestados e por força do segredo profissional que consideramos essencial salvaguardar, optámos por não apresentar nomes de clientes específicos para esta área de trabalho

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Francisco Campelo
fcampello@agroges.pt